הגרלה 2562

יהוד-מונוסון | עמרם את ביטון

זכייה רשמית בעקבות ביטול (מקום 185)

האם כדאי לממש את הרכישה ביהוד?

שורה תחתונה לתושב חוץ: כן, זוהי עסקת השקעה יוצאת דופן (ציון 9.2 מתוך 10 - Strong Buy). גם לאחר תשלום מלא של 8% מס רכישה (כ-₪196,800) מהשקל הראשון, אתם קונים דירה בקו ראשון לסביון עם רווח הון מיידי נקי של מעל ₪593,000 ביום הראשון (הנחת המדינה של ~₪790K גדולה פי 4 מכל המס!).

חישוב מותאם לתושב חוץ: מס רכישה 8% (₪196,800) משולם תוך 60 יום מחתימת החוזה.
רווח נקי עודף ביום 1 (אחרי מס): +₪593,200!
ציון כדאיות השקעה
9.2 / 10
Bull Case מובהק

אישור זכייה רשמי של חיים מרגוליס וטרה סטונטון (הגרלה 2562)

מספר נרשם: 922583 • מיקום בהגרלה: 185 • קבלן: עמרם את ביטון מתחם ה 1000 בע"מ

צילום מסך רשמי של הודעת הזכייה
מגדלי מגורים מודרניים
מתחם גדות 308
בנייה רוויה מודרנית

208 יח"ד חדשות, מפרט פרימיום, מרפסות שמש וחניון תת-קרקעי בטאבו.

סביון היוקרתית
סביון (300 מטר)
קו ראשון ליוקרה

צמידות ליישוב העשיר בישראל (אשכול 10), שדות פתוחים ונוף כפרי מרהיב.

הרכבת הקלה הקו הסגול
הקו הסגול (400 מ')
חיבור ישיר לתל אביב

25 דקות נסיעה לסבידור מרכז, שרונה וחוף הים ללא פקקים.

פארק נחל אונו
פארק נחל אונו
ריאות ירוקות וקהילה

פארק לינארי רחב ידיים, שבילי אופניים, קניון וקאנטרי סביונים.

הנחה מיידית משווי שוק
₪630K - 880K
21% - 25% מתחת למחירי שוק
סיכוי בחירה בפועל (מקום 185)
> 95%
ממוצע ביטולים היסטורי 15-25%
מרחק לסביון ורכבת קלה
300m / 400m
סביון ממערב • תחנת גדות מדרום
תשואת שכירות על עלות
3.8% - 4.2%
גבוה משמעותית מתל אביב (2.3%)
מפרט דירות הפרויקט

דירות, אפשרויות ומחירי הזכייה מול השוק

כל הדירות כוללות מרפסת שמש, מחסן צמוד וחניה תת-קרקעית בטאבו. מחיר בסיס: ~₪19,574 למ"ר (לפני מע"מ).

דגם A • קומפקטי

דירת 3 חדרים (~93 מ"ר)

מחיר לזוכים: ~ ₪2,116,000
מחיר שוק מקביל: ~ ₪2,750,000
רווח/הנחה מיידית: + ₪634,000 (23%)
מס רכישה 8% (תושב חוץ): ₪ 169,280
רווח נקי ביום 1 (אחרי מס): + ₪ 464,720
שכירות צפויה: ₪6,000 - ₪6,500 / חודש
זמינות למקום 185: סיכוי בינוני (מבוקש מאוד ע"י יחידים)
הבחירה המומלצת ביותר (Sweet Spot)
דגם B • משפחתי מבוקש

דירת 4 חדרים (~108 מ"ר)

מחיר לזוכים: ~ ₪2,460,000
מחיר שוק מקביל: ~ ₪3,250,000
רווח/הנחה מיידית: + ₪790,000 (24%)
מס רכישה 8% (תושב חוץ): ₪ 196,800
רווח נקי ביום 1 (אחרי מס): + ₪ 593,200
שכירות צפויה: ₪7,500 - ₪8,200 / חודש
זמינות למקום 185: סיכוי גבוה מאוד להשגה!
דגם C • מרווח פרימיום

דירת 5 חדרים (~128 מ"ר)

מחיר לזוכים: ~ ₪2,918,000
מחיר שוק מקביל: ~ ₪3,800,000
רווח/הנחה מיידית: + ₪882,000 (23%)
מס רכישה 8% (תושב חוץ): ₪ 233,440
רווח נקי ביום 1 (אחרי מס): + ₪ 648,560
שכירות צפויה: ₪9,000 - ₪9,800 / חודש
זמינות למקום 185: זמינות מובטחת כמעט בוודאות

תוכנית אדריכלית סכמטית: דגם 4 חדרים (108 מ"ר)

מפרט עשיר: סלון רחב ידיים, יחידת הורים מרווחת עם חדר רחצה פרטי, ממ"ד תקני, מרפסת שמש 14 מ"ר, 2 חניות ומחסן.

מרפסת שמש
14 מ"ר מערבית
חניה בטאבו
תת-קרקעית (הכנה ל-EV)
מחסן פרטי
6 מ"ר בקומת חניון
מיגון אקוסטי
תקן תמ"א 2/4 (זכוכית טריפלקס)
קרב השקעות: נדל"ן ממונף מול שוק ההון

דירה בהנחה ביהוד מול השקעה במדד S&P 500

מה קורה לאותם ₪400,000 הון עצמי לאורך 7 שנים? השוואת תשואות, מינוף ומיסוי.

השוואה מספרית (הון עצמי ₪400,000 ל-7 שנים) דירה פי 7 ברווח!

פרמטר דירה בהנחה יהוד (4 חד') מדד S&P 500 (ETF)
הון עצמי מושקע ₪ 400,000 ₪ 400,000
שווי נכס נשלט ביום 1 ₪ 3,250,000 (מינוף פי 8.1!) ₪ 400,000 (ללא מינוף)
הנחה ממשלתית / מתנה + ₪ 790,000 (ביום חתימה) ₪ 0 (מחיר שוק מלא)
מס רכישה בכניסה (8% תושב חוץ) - ₪ 196,800 (משולם תוך 60 יום) ₪ 0 (אין מס קנייה במניות)
תשואה שנתית משוערת 3.5% בשנה (שמרני) על 3.25M 9.5% בשנה (ממוצע היסטורי) על 400K
מיסוי במימוש (מכירה) 0% פטור מלא (דירה יחידה מזכה) 25% מס רווחי הון ריאלי
סילוק חוב ע"י שוכרים + ~₪280,000 הקטנת קרן - אין -
רווח נקי בכיס (בתום 7 שנים, אחרי כל המסים!) ~ ₪ 1,753,200 ~ ₪ 280,000
תשואה נטו על הכסף (ROI) + 294% על כל ההון (פי 4.2 מהמדד!) + 70% על ההון

מסלול צבירת עושר נטו לאורך 7 שנים

הדירה ביהוד (ירוק) מול תיק S&P 500 לפני מס (כחול) ואחרי 25% מס (כתום)

למה הדירה ביהוד מנצחת בנוקאאוט פיננסי?
  • מתנת ארביטראז' של ₪790K: שוק ההון לא נותן לכם 800 אלף שקל הנחה בכניסה.
  • מינוף בנקאי לא נזיל: הבנק מעמיד הלוואה של 2 מיליון ש"ח בריבית נוחה בלי Margin Calls וללא חשש מסגירת פוזיציה בירידות שוק.
  • פטור מלא ממס שבח: כל הרווח העצום (כ-2M ש"ח) נכנס לכיס נקי ממס רווחי הון בישראל.
במה S&P 500 עדיף ומה היתרונות שלו?
  • נזילות מלאה ב-100%: ניתן למכור כל סכום בלחיצת כפתור אחת בכל רגע נתון.
  • אפס התעסקות (Zero Hassle): אין היתרי בנייה, אין עיכובי קבלן, אין שוכרים ואין תקלות אינסטלציה.
  • אסטרטגיה היברידית מנצחת: רוכשים את הדירה ביהוד כדי לנעול את המתנה הממשלתית והמינוף, ואת עודפי השכירות והחיסכון השוטף מפקידים ל-S&P 500!
פריסת תשלומים לפי חוק

לוח תשלומים מפורט (לפי חוק המכר ומשרד השיכון)

מתי משלמים כל תשלום? כמה כסף נדרש בכל שלב, מה קורה עם מדד תשומות הבנייה, ואיך לקבל משכנתא?

1
מעמד חתימת חוזה המכר (תוך 14-30 יום מהבחירה) 7% ראשונים
מקדמה ראשונית בחתימה

מופקדת לחשבון ליווי בנקאי סגור של הפרויקט כנגד פנקס שוברים וערבות חוק מכר מלאה.

סכום לדירת 4 חד':
₪ 172,200
מצטבר: 7%
2
גמר יסודות ורצפת מרתף / חניון תת-קרקעי 15%
השלמת שלד תת-קרקעי

אישור מהנדס מפקח על סיום יציקות היסודות והחניונים. שלב שבו רוב הזוכים מושכים כספי משכנתא ראשונים.

סכום לדירת 4 חד':
₪ 369,000
מצטבר: 22%
3
גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה 20%
השלמת שלד הבניין והקומה

הדירה קיימת פיזית מבטון וממ"ד. תשלום המשולם ישירות מכספי הלוואת המשכנתא של הבנק.

סכום לדירת 4 חד':
₪ 492,000
מצטבר: 42%
4
גמר טיח פנים וריצוף הדירה 25%
עבודות פנים, מערכות וריצופים

צנרת, חשמל, חלונות אקוסטיים, ריצוף וחיפויי חדרי רחצה.

סכום לדירת 4 חד':
₪ 615,000
מצטבר: 67%
5
גמר חיפוי חוץ וטיח חיצוני של הבניין 15%
מעטפת חיצונית ומעליות

סיום חזיתות הבניין, לובי כניסה ומערכות מעליות.

סכום לדירת 4 חד':
₪ 369,000
מצטבר: 82%
6
חיבור לחשמל ומים קבועים + קבלת טופס 4 10%
אישור אכלוס (טופס 4)

הבניין מוכרז ראוי למגורים ע"י עיריית יהוד-מונוסון.

סכום לדירת 4 חד':
₪ 246,000
מצטבר: 92%
7
מסירת מפתח, בדיקת פרוטוקול ומסירת חזקה 5% גמר
קבלת מפתח והחזקה בדירה!

תשלום אחרון כנגד מסירת המפתח. מיום זה אתם מתחילים להשכיר את הדירה ולקבל שכירות!

סכום לדירת 4 חד':
₪ 123,000
מצטבר: 100% סיום
חוק המכר: הגנת מדד תשומות הבנייה (40%)

החל מתיקון חוק המכר ביולי 2022, הקבלן רשאי להצמיד רק 40% מכל תשלום עתידי למדד תשומות הבנייה (המשקף את עלות הבנייה בפועל). 60% מעלות הדירה (רכיב הקרקע והרווח) פטור לחלוטין מהצמדה למדד!

אסטרטגיה מומלצת: הקדמת תשלומים

אם יש לכם הון עצמי נזיל או אפשרות למשוך משכנתא מוקדם, תוכלו להקדים תשלומים לקבלן (בכפוף להסכמתו ולהוצאת ערבות חוק מכר). כל שקל שתקדימו יפסיק לצבור מדד תשומות בנייה ויחסוך עשרות אלפי שקלים!

מחשבון פיננסי חכם ואינטראקטיבי

כמה זה יעלה? סימולטור הון, משכנתא ותשואת נטו

גררו את הסרגלים או לחצו על כפתורי הפלוס/מינוס לשינוי מיידי של ההון העצמי והמשכנתא.

הגדרת פרמטרי עסקה

מס רכישה לתשלום: ₪ 18,538
סך הון נדרש בחתימה (הון + מס): ₪ 468,538
השפעת מס רכישה 8% לתושב חוץ על הכדאיות:

עלות מס הרכישה תעלה ל-~₪196,800 (במקום ~₪18.5K לתושב ישראל). האם זה עדיין כדאי? כן, חד-משמעית! הנחת המדינה בפרויקט היא מעל ₪790,000, כך שגם אחרי תשלום 8% מס מלא, אתם עדיין נשארים עם רווח הון מיידי של כ-₪600,000 עודפים מהיום הראשון!

זכות החזר מס רטרואקטיבית בחוק: אם תחזרו לישראל ותהפכו לתושבי ישראל לצרכי מס בתוך תקופת הבנייה (או עד 12 חודשים מקבלת טופס 4), תוכלו לתקן את השומה ולקבל חזרה כ-₪178,000 עם ריבית והצמדה מלאה!
הון עצמי זמין: ₪ 450,000
תקופת משכנתא: 30 שנים
ריבית שנתית ממוצעת: 4.6%
3.5% - 6.5%
סכום המשכנתא
₪ 2,010,000
מימון: 81% מעלות חוזה
החזר משכנתא חודשי
₪ 10,310
לפני כיסוי שכירות
שכירות צפויה
₪ 7,800
פער חודשי: -₪2,510
תחזית שווי והון עצמי בתום 7 שנים (מועד הסרת חסימת מכירה)

חישוב הכולל את ההנחה המקורית + עליית ערך שמרנית של 3.5% בשנה מהשוק החופשי

תשואה על ההון העצמי (ROI)
+ 215%
מיקום אסטרטגי ותחבורה

שכונת גדות: 300 מטר מסביון, צמודה לרכבת הקלה

מפה אינטראקטיבית המציגה את מיקום המתחם, גבול סביון, תחנות הקו הסגול ונתיב נתב"ג.

שכבות מפה: מתחם 308, קו סביון ותוואי הרכבת הקלה
מתחם הפרויקט (308) גבול סביון (300 מ') תחנות הקו הסגול קריית הסביונים

הקו הסגול של הדנקל: חיבור מהיר ללב תל אביב

תוואי עבודות נת"ע מתקדם בכביש 461. זמני נסיעה משוערים מתחנת מונוסון-גדות:

פתיחה צפויה לקראת 2028 (במקביל לאכלוס)
מתחם גדות
0 דק'
צומת סביון
3 דק'
שיבא / בר אילן
9 דק'
אלוף שדה (ר"ג)
14 דק'
עזריאלי / שרונה
22 דק'
סבידור מרכז
26 דק'
איכות חיים וסביבה

קהילת קריית סביונים, ביטחון, חינוך ורעש מטוסים

כל המידע האובייקטיבי על החיים באזור גדות-סביונים.

חינוך ומדרג סוציו-אקונומי

יהוד-מונוסון מדורגת באשכול 8 מתוך 10 בלמ"ס (סביון הצמודה באשכול 10). מערכת החינוך מהמובילות בישראל עם 92.4% זכאות לבגרות ותיכון מקיף יהוד המוערך.

דירוג עיריית יהוד: אשכול 8/10
זכאות לבגרות: 92.4%

ביטחון אישי ורמת פשיעה

מהיישובים הבטוחים ביותר בגוש דן. מדדי הפשיעה (עבירות רכוש וגניבות רכב) נמוכים בכ-42% מהממוצע הארצי. אווירה קהילתית, משפחתית ושקטה עם שירותי שיטור קהילתי יעילים.

מדד ביטחון אישי: גבוה מאוד (Very Safe)
פשיעה מול ממוצע ארצי: -42% פחות אירועים

פנאי, ספורט וקהילה

קריית סביונים ומתחם גדות מציעים שפע של ריאות ירוקות: פארק נחל אונו החדש, קניון סביונים, קאנטרי קלאב סביונים, מרכזים מסחריים שכונתיים ושבילי אופניים רציפים.

קניון סביונים: 4 דק' הליכה
קאנטרי סביונים: 600 מטרים
סוגיית רעש המטוסים בראי המציאות

נתב"ג, מסלול 12/30 ותקן הבידוד המחמיר

מתחם גדות ממוקם כ-4.5 ק"מ צפונית למסלולי נתב"ג. בימים שבהם מופעל מסלול 12 להמראות או נחיתות, רעש המטוסים נשמע בבירור במרפסות ובגינות הציבוריות (~68-72 דציבל).

ההגנה החוקית: תוכנית תמ"א 2/4 מחייבת את הקבלן לבנות על פי מפרט אקוסטי תקני מלא — חלונות כפולים/משולשים עבים עם ואקום וסיכוך PVB אקוסטי. בתוך הדירה הרעש יורד ל-32-35 דציבל (שקט כחדר שינה שקט בלילה).

השוואת עוצמות רעש (בדציבלים - dB): בחוץ מול פנים הדירה